Wohnungsübergabe: Feuchte und Schimmel im Übergabeprotokoll festhalten

Nach § 1109 ABGB hat der Mieter die Wohnung nach Ende des Mietvertrags gemäß einem allenfalls errichteten Inventar oder in dem Zustand zurückzustellen, in dem er sie übernommen hat. Nach § 1111 ABGB haftet er für Beschädigungen und für Abnützung durch Missbrauch, soweit ihn oder einen Untermieter ein Verschulden trifft, nicht aber für Zufall; gewöhnliche Abnützung durch vertragsgemäßen Gebrauch fällt grundsätzlich nicht darunter. Ersatzansprüche daraus muss der Vermieter längstens binnen einem Jahr nach Zurückstellung gerichtlich geltend machen. Die Frage, in welchem Zustand eine Wohnung übernommen und zurückgegeben wurde, hat damit eine rechtliche Seite.

Eine gesetzliche Pflicht zu einem Übergabeprotokoll gibt es im ABGB nicht; § 1109 ABGB stellt nur dann auf ein Inventar ab, wenn eines „etwa errichtet“ wurde. Einzelne Mietverträge können ein Protokoll vorsehen. Ein von beiden Seiten unterschriebenes Protokoll ist aber das wichtigste Dokument, wenn später strittig ist, ob ein Schimmelfleck schon da war oder erst entstanden ist. Fehlt es, steht Aussage gegen Aussage.

Für die Verwaltung kommt ein praktischer Grund dazu: Nur bei einer leeren Wohnung sind die Stellen sichtbar, an denen Schimmel am häufigsten entsteht — hinter Kästen, hinter Betten, in Ecken, die sonst verstellt sind.

Ein allgemeiner Vermerk „Wände in Ordnung“ hilft im Streitfall wenig. Sinnvoll ist ein festes Schema, das für jeden Raum dieselben Punkte abfragt. So bleiben Protokolle aus verschiedenen Übergaben vergleichbar, und es fällt auf, wenn eine Stelle beim letzten Mal schon auffällig war.

Die Übergabe sollte bei Tageslicht stattfinden. Kunstlicht lässt Verfärbungen und feine Flecken leicht übersehen. Fotos werden mit Übersicht und Detail gemacht, idealerweise mit einem Maßstab im Bild, damit die Größe eines Flecks später nachvollziehbar ist.

Eine Übergabe hält den Zustand an einem Tag fest. Sie sagt nichts darüber, ob an einer Stelle in den Wochen davor kritische Bedingungen bestanden haben. Eine frisch gestrichene Wand sieht bei der Übergabe einwandfrei aus, auch wenn darunter im nächsten Winter wieder Schimmel wächst.

Umgekehrt ist ein vorhandener Fleck noch keine Antwort auf die Frage, woher er kommt. Ob die Nutzung oder das Bauteil ursächlich war, lässt sich aus einem Foto nicht ablesen. Wer bei der Übergabe vorschnell einen Schaden dem ausziehenden Mieter zuschreibt, riskiert einen Streit, den er ohne Daten schwer führen kann.

Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle. Eine Übergabe im Sommer zeigt eine Außenecke meist trocken und unauffällig, selbst wenn sie im Winter regelmäßig kritisch wird. Wer im Sommer übergibt, sollte bekannte Problemstellen deshalb ausdrücklich vermerken, auch wenn gerade nichts zu sehen ist.

Deshalb ist es sinnvoll, Befund und Ursache getrennt zu dokumentieren: Das Protokoll hält fest, was zu sehen ist. Die Frage, warum es dort ist, beantwortet die fachliche Prüfung — gegebenenfalls mit Messwerten.

In Wohnungen mit bekannter Vorgeschichte lohnt es sich, Messpunkte schon während des laufenden Mietverhältnisses — mit Zustimmung und Information der Bewohner — oder spätestens ab dem Auszug einzusetzen. San-Care erfasst dabei Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt an den gefährdeten Stellen alle 15 Minuten und zeitgestempelt.

Die Leerstandsphase zwischen zwei Mietverhältnissen ist dafür besonders aufschlussreich. Ohne Nutzung fällt nutzungsbedingte Feuchte weitgehend weg. Bleibt eine Außenecke trotzdem kritisch, weil sie bei Kälte stark auskühlt, spricht das eher für das Bauteil. Ist die leere Wohnung unauffällig, spricht das dafür, dass die Nutzung eine größere Rolle gespielt hat. Das ist ein Hinweis, keine Feststellung; die Einordnung bleibt bei der fachlichen Prüfung.

Dieselben Messpunkte können auch nach dem Einzug weiterlaufen, aber nur, wenn der neue Mieter vorher über die Messung informiert wurde und zugestimmt hat. Die Zustimmung des Vormieters gilt nicht weiter. Stimmt der neue Mieter nicht zu, werden die Messpunkte in der Wohnung vor dem Einzug abgebaut. Mit Zustimmung liegt vom ersten Tag an ein Verlauf vor, und bei einer späteren Meldung lässt sich zeigen, wie sich die Werte seit dem Einzug entwickelt haben. Bewohner können auf Wunsch einen eigenen Zugang zur Plattform bekommen und sehen dann ausschließlich die eigene Wohnung.

Der Mieterwechsel ist oft der Zeitpunkt, an dem ein bekannter Befall beseitigt wird. Wird dabei nur die Oberfläche behandelt, kehrt er häufig in der nächsten Heizperiode an derselben Stelle zurück — dann mit einem neuen Mieter, der davon nichts wusste. Vor dem Streichen sollte deshalb geklärt sein, ob eine Ursache im Bauteil liegt.

Wird saniert, gehört das in die Akte: was wo gemacht wurde, wann und von wem. Zusammen mit dem Übergabeprotokoll und allfälligen Messdaten entsteht so eine Geschichte der Wohnung, die beim nächsten Wechsel oder bei einer Meldung weiterhilft.

Hilfreich ist auch, den neuen Mieter bei der Übernahme auf bekannte Besonderheiten hinzuweisen, etwa auf eine Außenecke, an der Möbel etwas Abstand zur Wand haben sollten. Ein solcher Hinweis ist keine Schuldzuweisung im Voraus, sondern eine Information, die einen späteren Fall oft gar nicht erst entstehen lässt. Wird er im Übergabeprotokoll vermerkt, ist später auch nachvollziehbar, dass er gegeben wurde.

In der Praxis zeigt sich, dass gerade bei Wohnungen mit wiederholten Fällen die Unterlagen verstreut liegen: Fotos beim Techniker, Protokolle in der Papierakte, Messwerte in einer E-Mail. Wer sie beim Mieterwechsel an einer Stelle zusammenführt, spart beim nächsten Fall die Suche.