Checkliste: eine Schimmelmeldung in der Hausverwaltung bearbeiten

Der erste Schritt ist unspektakulär und wird trotzdem oft ausgelassen: den Eingang schriftlich bestätigen, mit Datum und Aktenzeichen. Damit ist für beide Seiten klar, ab wann die Verwaltung Bescheid wusste. Gleichzeitig wird ein Besichtigungstermin angeboten.

Genauso wichtig ist der Ton. Wer Schimmel meldet, ist oft verunsichert und rechnet mit dem Vorwurf, falsch gelüftet zu haben. Eine sachliche Rückmeldung, die den nächsten Schritt nennt und keine Schuldzuweisung enthält, nimmt viel Druck aus dem Vorgang. Hinweise zum Lüften und Heizen sind hilfreich, sollten aber als allgemeine Empfehlung formuliert sein und nicht als Vorwegnahme des Ergebnisses.

Bei der Besichtigung zählt zuerst die Frage, ob akut Wasser im Spiel ist. Nasse Stellen, Wasserflecken an der Decke, aufquellende Böden oder ein plötzlich aufgetretener Befall deuten auf eine Leitung oder eindringendes Wasser hin. Das ist kein Schimmelfall mehr, sondern ein Wasserschaden mit eigener Dringlichkeit und gegebenenfalls einer Meldung an die Gebäudeversicherung.

Der Befund hält den Zustand am Tag der Besichtigung fest. Er ersetzt keine Ursachenklärung, ist aber die Ausgangslage, auf die sich alles Weitere bezieht. In der Praxis bewährt sich ein gleichbleibendes Schema, damit Befunde aus verschiedenen Objekten vergleichbar bleiben.

Zuständigkeit hat zwei Achsen: das Rechtsverhältnis und den Ort. Beim Rechtsverhältnis geht es darum, ob die Wohnung im Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG liegt, ob das ABGB gilt oder ob es sich um Wohnungseigentum nach WEG 2002 handelt. Beim Ort geht es darum, ob ein allgemeiner Teil wie Fassade oder Steigleitung betroffen ist oder das Innere einer Wohnung.

Im Wohnungseigentum kommt hinzu, dass die Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft und gegenüber einzelnen Eigentümern unterschiedliche Rollen hat. Ist ein vermietetes Wohnungseigentumsobjekt betroffen, gibt es zusätzlich ein Mietverhältnis mit eigenen Regeln. Es lohnt sich, diese Konstellation gleich zu Beginn in der Akte festzuhalten.

Beide Achsen lassen sich erst sauber beantworten, wenn die Ursache eingegrenzt ist. Deshalb empfiehlt es sich, gegenüber Mietern und Eigentümern keine vorschnellen Aussagen zur Verantwortung zu machen, sondern den nächsten Schritt klar zu benennen: „Wir klären zuerst, woher die Feuchtigkeit kommt.“

Eine Besichtigung liefert eine Momentaufnahme. Ob die Feuchte aus der Nutzung, aus einem Bauteil oder aus einem verdeckten Leck stammt, zeigt sich meist erst im Verlauf. Nutzungsbedingte Feuchte folgt dem Tagesrhythmus und baut sich wieder ab; bauteilbedingte Feuchte hängt an der Außentemperatur und hält über Tage an.

San-Care setzt dafür Messpunkte an die betroffene Stelle und an einen unauffälligen Vergleichspunkt, die alle 15 Minuten Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt aufzeichnen. Die Bewohner werden vorher informiert und stimmen zu. Bei anhaltend kritischen Bedingungen erhält die Verwaltung einen Alert, jeden Monat einen Report mit fachlicher Einordnung. Das Standardsystem misst das Raumklima an der Oberfläche; ist die Feuchte im Bauteil selbst die Frage, braucht es eine Materialfeuchtemessung, die San-Care als angepasste Messaufgabe prüfen kann.

Nicht mit der Sanierung, sondern mit der Kontrolle danach. Wird die Ursache nicht behoben, kommt der Befall an derselben Stelle wieder — häufig in der nächsten Heizperiode. Eine Nachkontrolle über mindestens einen Winter zeigt, ob die Maßnahme gewirkt hat.

Zum Abschluss gehört auch die Akte: Meldung, Eingangsbestätigung, Befund, Messdaten, Gutachten, Sanierungsauftrag, Nachkontrolle und die Korrespondenz mit Mieter, Eigentümer und Versicherung. Sie ist die Grundlage, falls der Fall später wieder aufgerollt wird.