Mietzinsminderung bei Schimmel: wovon sie abhängt

Die Grundlage ist § 1096 Abs 1 ABGB. Ist das Mietobjekt bei Übergabe mangelhaft oder wird es während der Mietzeit ohne Verschulden des Mieters so mangelhaft, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht oder nur eingeschränkt taugt, ist der Mieter für die Dauer und in dem Maße der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Mietzinses befreit.

Zwei Eigenheiten sind wichtig. Erstens tritt die Minderung kraft Gesetzes ein — sie muss nicht vom Vermieter gewährt werden. Zweitens kann dieser Anspruch bei der Miete unbeweglicher Sachen, also auch bei Wohnungen, nicht im Voraus vertraglich ausgeschlossen werden. Die Regel gilt unabhängig davon, ob die Wohnung in den Anwendungsbereich des MRG fällt.

Die Minderung setzt voraus, dass der Mangel nicht vom Mieter verschuldet ist. Hat der Mieter den Schimmel etwa durch dauerhaft unzureichendes Heizen und Lüften selbst herbeigeführt, besteht kein Minderungsanspruch; im Gegenteil kann er für die Sanierungskosten aufkommen müssen.

Damit steht die Mietzinsminderung auf demselben Fundament wie die Erhaltungspflicht: der Frage nach der Ursache. In der Praxis zeigt sich, dass genau diese Frage ohne Daten kaum zu beantworten ist. Mieter berichten, dass sie ausreichend lüften, Vermieter verweisen auf die Nutzung — und beide haben oft nur ihre Beobachtung.

Häufig liegt die Antwort dazwischen. Eine Außenecke mit schlechter Dämmung kann bei normaler Nutzung unauffällig bleiben und bei höherer Feuchtelast kippen. Welcher Anteil überwiegt, beurteilt die fachliche Prüfung; die Minderung hängt am Ergebnis dieser Prüfung.

Für die Frage, was vom Mieter erwartet werden kann, gibt eine Entscheidung des OGH Orientierung (8 Ob 34/17h vom 28. September 2017): Mieter schulden ein normales Lüftungsverhalten. Ist ein darüber hinausgehendes Lüften nötig, um Schimmel zu vermeiden, liegt das nach dem OGH in der Regel an der Beschaffenheit der Wohnung und nicht am normalen Wohnverhalten; ein siebenmaliges Lüften pro Tag hielt der OGH im entschiedenen Fall für nicht zumutbar. Umgekehrt entlastet die Entscheidung keinen Mieter, der nicht normal lüftet. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, keine Rechtsberatung. San-Care beurteilt die Verantwortung nicht, sondern liefert mit Messreihen die Datengrundlage dafür, wie sich Lüften und Heizen an der kritischen Stelle tatsächlich auswirken.

Eine feste Tabelle gibt es nicht. Maßgeblich ist, wie stark die Brauchbarkeit der Wohnung eingeschränkt ist: welche Räume betroffen sind, wie groß die Fläche ist, ob ein Raum nicht mehr bestimmungsgemäß genutzt werden kann und wie lange der Zustand andauert. Veröffentlichte Prozentsätze aus einzelnen Urteilen lassen sich deshalb nicht ohne Weiteres auf andere Wohnungen übertragen.

Wird eine Wohnung durch Schimmel gesundheitsschädlich, kann der Mieter nach § 1117 ABGB unter Umständen sogar ohne Kündigung vom Vertrag zurücktreten, und zwar auch dann, wenn er im Vertrag darauf verzichtet hat. Das ist ein weitreichender Schritt und sollte nur nach rechtlicher Beratung gegangen werden.

Wer die Miete eigenmächtig kürzt und mit der Einschätzung danebenliegt, riskiert einen Mietzinsrückstand und im schlimmsten Fall eine Räumungsklage. Die Arbeiterkammer empfiehlt deshalb, den Mangel sofort schriftlich anzuzeigen, den vollen Mietzins weiterzuzahlen und dabei ausdrücklich zu erklären, dass die Zahlung „unter Vorbehalt der Rückforderung“ erfolgt.

Der zu viel bezahlte Betrag kann dann zurückgefordert werden, wenn feststeht, dass und in welcher Höhe eine Minderung berechtigt war. Für die Hausverwaltung hat dieser Weg einen Vorteil: Der Streit verlagert sich von der Zahlung auf die Sachfrage, und die lässt sich mit Daten bearbeiten.

Aus Sicht der Verwaltung ist es sinnvoll, auf eine Anzeige mit Vorbehalt nicht mit einer Gegenposition zu antworten, sondern mit einem Plan: Besichtigung, Befund, Eingrenzung der Ursache, Entscheidung. Je schneller dieser Plan steht, desto kürzer ist der Zeitraum, für den später über eine Minderung gestritten werden kann.

Eine Messreihe entscheidet nicht über die Minderung. Sie hält fest, wann an welcher Stelle wie hohe Feuchte und wie kleine Taupunktabstände bestanden. Das hilft bei zwei Fragen, die im Minderungsstreit zentral sind: Seit wann besteht die Beeinträchtigung, und folgt die Feuchte eher der Nutzung oder eher der Außentemperatur?

San-Care zeichnet dafür Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und Taupunkt alle 15 Minuten auf, zeitgestempelt und lückenlos; Ausfälle bleiben als Lücke sichtbar. Der Monatsreport ordnet die Verläufe fachlich ein und kann an Sachverständige weitergegeben werden. Beauftragt wird das Monitoring von Hausverwaltungen und Eigentümern in Wien und Niederösterreich; die Bewohner werden vorher informiert und stimmen zu.