Sensoren in Mietwohnungen: Zustimmung, DSGVO und Information der Bewohner

Die Mietwohnung ist dem Mieter zur ausschließlichen Nutzung überlassen. Der Vermieter darf sie nicht nach Belieben betreten oder verändern; Duldungspflichten gibt es nur in gesetzlich geregelten Fällen, im Vollanwendungsbereich des MRG etwa nach § 8 Abs 2 MRG das Betreten aus wichtigen Gründen und Eingriffe zur Behebung ernster Schäden des Hauses oder einer erheblichen Gesundheitsgefährdung. Die dauerhafte Montage eines Messpunkts zu Beobachtungszwecken ist davon nicht ohne Weiteres erfasst.

Deshalb ist die Zustimmung der Bewohner in der Praxis der saubere Weg — rechtlich wie im Umgang miteinander. Bei San-Care ist sie Voraussetzung: Wer nicht zustimmt, bekommt keinen Messpunkt. Die kritischen Bereiche eines Objekts lassen sich in vielen Fällen trotzdem sinnvoll abdecken, etwa über allgemeine Teile oder vergleichbare Einheiten.

Zur Zustimmung gehört, dass sie informiert erfolgt. Wer zustimmt, sollte wissen, was gemessen wird, wo der Messpunkt sitzt, wie lange gemessen wird und wer die Werte sieht. Eine Zustimmung, die unter Druck oder ohne diese Angaben zustande kommt, trägt im Konfliktfall wenig und beschädigt das Vertrauen, auf das eine Messung in bewohnten Räumen angewiesen ist.

Nach Art. 4 Nr. 1 DSGVO sind personenbezogene Daten alle Informationen, die sich auf eine identifizierte oder identifizierbare Person beziehen. Temperatur und Luftfeuchte sind zunächst Messwerte eines Raums. Werden sie aber einer bestimmten Wohnung zugeordnet, lassen sie sich über das Mietverhältnis mit den Bewohnern verknüpfen. Es ist deshalb vorsichtig und üblich, sie datenschutzrechtlich wie personenbezogene Daten zu behandeln.

Auch ein ehrlicher Punkt gehört dazu: Raumklimaverläufe erlauben grobe Rückschlüsse auf Nutzungsmuster, etwa wann geduscht oder gekocht wird. Genau darauf beruht die Unterscheidung zwischen nutzungsbedingter und bauteilbedingter Feuchte. Wer das offen sagt, gewinnt mehr Vertrauen als mit der Behauptung, die Daten seien völlig harmlos.

Für jede Verarbeitung braucht es eine Rechtsgrundlage nach Art. 6 DSGVO, und die Betroffenen sind nach Art. 13 DSGVO bei der Erhebung zu informieren: wer verantwortlich ist, zu welchem Zweck verarbeitet wird, wie lange gespeichert wird und welche Rechte bestehen. Welche Rechtsgrundlage im konkreten Projekt passt und wer Verantwortlicher und wer Auftragsverarbeiter ist, sollte vor Projektbeginn festgelegt und schriftlich vereinbart werden.

Das Standardsystem von San-Care misst an jedem Messpunkt Temperatur und relative Luftfeuchtigkeit und berechnet daraus den Taupunkt, alle 15 Minuten. Die Messpunkte funken über LoRaWAN an eine Basisstation je Objekt. Das WLAN der Bewohner wird weder benötigt noch mitbenutzt.

Die Messdaten sind dem Objekt zugeordnet und gehören der Hausverwaltung beziehungsweise dem Eigentümer. Zugriff haben nur die Personen, die die Hausverwaltung benennt, jeweils mit der Rolle, die sie brauchen: verwalten, bearbeiten oder nur lesen. Die Rechte werden in der Datenbank durchgesetzt, nicht nur in der Oberfläche, und Änderungen an Objekten, Messpunkten und Alarmregeln werden protokolliert.

Bewohner können auf Wunsch eingeladen werden und sehen dann ausschließlich die eigene Wohnung. Das ist oft der wirksamste Weg, Misstrauen abzubauen: Wer die eigenen Werte sieht, muss nicht rätseln, was über ihn gesammelt wird. Die Server stehen in Europa, und die Daten werden nicht an Dritte weitergegeben.

In der Praxis zeigt sich, dass die Reihenfolge entscheidet. Wird zuerst montiert und dann erklärt, entsteht der Eindruck, man habe etwas verbergen wollen. Wird zuerst erklärt, ist die Montage selten ein Thema. Eine kurze schriftliche Information vorab, ein Ansprechpartner für Rückfragen und ein klares Nein als akzeptierte Antwort genügen meist.