Feuchtigkeit in leerstehenden Wohnungen und Zweitwohnsitzen überwachen

In einer leeren Wohnung fehlen zwei Dinge, die sonst nebenbei passieren: Lüften und Heizen. Ohne Luftwechsel bleibt Feuchte, die durch Bauteile, Undichtheiten oder aus dem Keller eintritt, im Raum. Ohne ausreichende Heizung kühlen Außenwände und Ecken stärker ab, und die relative Feuchte an diesen Oberflächen steigt — auch wenn niemand duscht oder kocht.

Das zweite Risiko ist die Zeit. Ein kleines Problem, das in einer bewohnten Wohnung nach Tagen auffällt, kann im Leerstand Wochen oder Monate unbemerkt bleiben. In der Praxis zeigt sich, dass Schäden in leeren Einheiten deshalb oft größer ausfallen: nicht weil sie schneller entstehen, sondern weil sie später entdeckt werden.

Viele Eigentümer senken die Heizung im Leerstand auf eine Frostschutzstellung ab. Das ist nachvollziehbar, verschiebt aber das Risiko: Je kälter die Räume, desto kälter die Außenwände, und desto eher wird an Ecken und Laibungen der kritische Bereich erreicht. Fällt die Heizung ganz aus, droht zusätzlich Frost an wasserführenden Leitungen.

Beides lässt sich über die Temperatur erkennen. Ein Messpunkt, der die Raumtemperatur alle 15 Minuten meldet, zeigt einen Heizungsausfall innerhalb kurzer Zeit — lange bevor jemand bei der nächsten Kontrolle vor einer kalten Wohnung steht. Mit einer Alarmregel für einen unteren Grenzwert meldet sich die Plattform, wenn die Temperatur über eine festgelegte Dauer zu niedrig bleibt.

Das Standardsystem von San-Care erfasst an jedem Messpunkt Temperatur, relative Luftfeuchtigkeit und den daraus berechneten Taupunkt, alle 15 Minuten, mit einer Schimmelrisiko-Einstufung. Die Werte laufen per LoRaWAN an eine Basisstation im Objekt; ein WLAN in der Wohnung ist dafür nicht nötig. Die Messpunkte sind batteriebetrieben und laufen rund fünf Jahre, die Basisstation braucht eine Steckdose mit Strom.

Andere Messgrößen, etwa ein Wassermelder am Boden, gehören nicht zum Standardsystem. Sie sind nur als angepasste Messaufgabe auf Anfrage möglich; die Machbarkeit wird vorher geprüft.

Die Einrichtung im Leerstand ist einfacher als in einer bewohnten Wohnung, weil kein Termin mit Bewohnern abgestimmt werden muss. San-Care beginnt mit einer Begehung und setzt die Messpunkte an die kältesten Stellen, typischerweise zwei bis vier je Einheit, dazu einen Vergleichspunkt. Die Montage übernimmt das eigene Team ohne Subunternehmer.

Danach sehen Verwaltung oder Eigentümer den Zustand in der Plattform app.san-care.at, zuerst in Worten und dann als Verlauf je Messpunkt. Jeden Monat kommt ein Report als PDF mit fachlicher Einordnung. Wird die Wohnung wieder vermietet, kann die Messung weiterlaufen oder beendet werden; die Messdaten gehören dem Objekt und bleiben erhalten.

Ein Zweitwohnsitz steht nicht dauerhaft leer, sondern wird in Abständen genutzt. Das bringt ein eigenes Muster: Über Wochen ist die Wohnung kühl und ungelüftet, dann wird sie für ein paar Tage aufgeheizt und bewohnt. Beim Aufheizen trifft warme, feuchter werdende Raumluft auf Wände, die noch kalt sind — in dieser Phase kann sich an kalten Stellen kurzzeitig Kondensat bilden.

Für Eigentümer ist deshalb weniger der Einzelwert interessant als der Verlauf über die Abwesenheit: Hat die Heizung durchgehend gehalten? Wie hoch war die Feuchte in den Wochen ohne Nutzung? Wie schnell hat sich die Wohnung nach der Ankunft wieder eingependelt? Die Plattform zeigt das je Messpunkt über frei wählbare Zeiträume.

Bei Häusern mit Keller oder Erdgeschoßräumen kommt im Sommer die Sommerkondensation hinzu: Wer an warmen Tagen ausgiebig lüftet, bringt feuchte Außenluft an kühle Wände. Auch das wird im Verlauf sichtbar, wenn an diesen Stellen gemessen wird.

Im Leerstand ist ein stummer Sensor das größte Risiko der Überwachung selbst. Fällt etwa der Strom für die Basisstation aus, kommen keine Werte mehr an, und ohne Meldung würde das niemand bemerken. Die Plattform von San-Care kennt deshalb neben Grenzwerten eine Alarmregel für Funkausfall: Kommen von einem Messpunkt keine Werte mehr, geht eine Meldung an die festgelegten Empfänger.

Jeder Alarm wird in der Plattform zu einem Vorfall mit Verlauf — wann die Bedingung eintrat, wer reagiert hat und wann sie wieder im Rahmen war. Für einen Zweitwohnsitz, den Eigentümer nur gelegentlich besuchen, entsteht so ein nachvollziehbares Protokoll dessen, was in ihrer Abwesenheit passiert ist.

Ein Alarm ist ein Hinweis, keine Diagnose. Welche Maßnahme folgt, entscheiden Verwaltung oder Eigentümer; in der Praxis hat sich eine einfache Reihenfolge bewährt, die vorher festgelegt wird — einschließlich der Frage, wer einen Schlüssel hat und vor Ort nachsehen kann.